Управління майном доволі новий інститут цивільного права України, який реалізує ідею передачі власником свого майна кваліфікованому професіоналу і, таким чином, виникнення у власника можливості отримання вигоди від майна без його утримання та несення витрат щодо його утримання. Управління майном - це своєрідна форма реалізації права власності та повноважень власника, при якій управитель здійснює повноваження власника, а власнику залишається право власності без повноважень. Управління майном - це складні правовідносини, а юридичні наслідки цих правовідносин ще складніші.
Підставою виникнення правовідносин управління є такий юридичний факт, як договір.
Відповідно до положень статті 1029 Цивільного Кодексу України за договором управління майном одна сторона (установник управління) передає іншій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача).
За положеннями вищезазначеної статті 1029 ЦКУ в правовідносинах управління може бути три учасника, а саме: установник управління, управитель, вигодонабувач (якщо він є від’ємним від установника управління). Але договір управління залишатиметься двостороннім, оскільки права та обов’язки за договором управління є тільки у установника управління та управителя. Вигодонабувач обов’язків не має, а тільки права і ті достатньо обмежені. За наявності в договорі управління вигодонабувача, який є від’ємним від установника управління, договір набуває властивостей договору на користь третьої особи. Роздивимося вимоги чинного законодавства до учасників по цьому договору та розкладемо їх характеристики, права та обов’язки в таблицю:
| Установник управління | управитель | вигодонабувач | |
|---|---|---|---|
| Статус та характеристика | Будь-яка фізична або юридична особа, яка є Власником майна, що передається в управління (виключення встановлене п.2ст. 1032 ЦКУ, який передбачає, що у випадку якщо власником майна є фізична особа, місце перебування якої невідоме або її визнано безвісно відсутньою, установником управління є орган опіки та піклування. Цією ж статтею передбачені і особливості укладення договору, якщо власником майна є малолітні, неповнолітні особи або особи, цивільна дієздатність яких обмежена) | Фізична або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності. | Будь-яка фізична або юридична особа, визначена установником управління. (Обмеження встановлене п.3 ст. 1033 ЦКУ, який передбачає, що вигодонабувач не може бути управителем.) |
| Мета договору для кожної із сторін | Найбільш ефективне використання майна та отримання від ефективного використання найбільших вигоди та доходів. | Отримання прибутку від здійснення функцій управителя за рахунок отримання плати від установника управління | Отримання вигоди від майна, належного іншій особі за її призначенням. |
| Права | Право власності залишається за установником управління. Має право фактично передати майно в управління . Має право отримувати доходи та вигоди від управління майном. Має право контролювати діяльність управителя. Має право обмежити права управителя стосовно майна. Має право відмовитися від договору за умови сплати управителю плати. Має право витребувати своє майно після закінчення строку дії договору. |
Не отримує права власності на майно після укладення договору. Має право управляти майном відповідно до умов договору. Має право вимагати усунення будь-яких порушень його прав на майно, передане в управління, як особа, яка має речове право на чуже майно. |
Має право отримувати доходи та вигоди від управління майном. Має право відмовитися від отримання вигоди за договором (при цьому договір управління припиняється) |
| Обов’язки | Попередити управителя про те, що майно, яке передається в управління є предметом договору застави. Сплатити управителю плату, передбачену договором, а також відшкодувати витрати, зроблені ним у зв’язку з управлінням майном. |
Управляти майном відповідно до договору (це не тільки право управителя, а і його обов’язок). Повідомляти осіб, з якими він укладає правочини, що він є управителем, а не власником майна. Управляти майном особисто (особливості встановлені ст.1041 ЦКУ, якою передбачена можливість управителем доручення іншій особі (замісникові) вчинення від його імені дій, необхідних для управління, якщо це передбачено договором або цього вимагають інтереси установника управління або вигодонабувача у разі неможливості отримати вказівки установника управління). Нести відповідальність відповідно до положень ст.1043 ЦКУ. Відповідати за дії замісника, як за свої власні. Отримати згоду установника управління на відчуження або заставу майна, що передане в управління (відповідно до положень ст.. 1037 ЦКУ) або на інші дії, обмеження на які можуть бути встановлені установником управління в договорі. |
Законом не встановлені |
Договір управління нерухомим майном посвідчується нотаріусом за місцезнаходженням нерухомого майна.
Договір управління є реальним договором, в якому важливим аспектом є передача майна.
Договір управління нерухомим майном відповідно до положень п.2 ст.1031 ЦКУ підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Таким чином, складною для однозначного ствердження є відповідь на питання, чи є укладеним договір управління нерухомим майном, який одразу проходить державну реєстрацію шляхом внесення запису в державний реєстр правочинів, до фактичної передачі нерухомого майна управителю відповідно до акту приймання-передачі (або іншого передавального документа). Виходячи з цього вбачається доречним укладення та посвідчення договору управління нерухомого майна з одночасною фактичною передачею майна управителю та приєднання нотаріусом передавального документу до договору.
Що стосується характеристики нерухомого майна, що може бути предметом договору управління, то будь яких зазначень про це в Цивільному кодексі, як єдиному нормативному документі, який встановлює та регулює правовідносини управління, не існує. Можемо лише припустити, що за відсутності обмежень, предметом договору управління може бути будь-яке нерухоме майно, яке перебуває в належному для його використання за цільовим призначенням стані. Це може бути і житлове, і нежитлове нерухоме майно, яке в свою чергу може бути виробничого, комерційного або будь-якого іншого призначення, від використання якого власник бажає отримати вигоди та доходи.
Майно передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя та має обліковуватися в управителя на окремому балансі, і щодо нього управителем має вестися окремий облік.
Таким чином, розглянувши основні вимоги до об’єкту та суб’єктів договору управління нерухомим майном, звернемося до нотаріального процесу, як такого.
По-перше, нотаріусом установлюються наміри сторін на укладення договору, виясняється та обговорюється зміст договору, роз’ясняються його юридичні наслідки.
Наступним кроком є установлення осіб, які звернулися за вчиненням нотаріальної дії, з’ясування обсягу цивільної дієздатності фізичних осіб та цивільної правоздатності юридичних осіб. Ці дії нотаріус проводить чітко дотримуючись вимог п.п. 39-42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (Інструкції). При цьому нотаріус також перевіряє відповідність осіб, що мають намір укласти договір управління, вимогам, встановленим ст. ст. 1032 (установник управління), 1033 (управитель) ЦКУ, залишаючи собі при цьому в справах документи, передбачені п.124 Інструкції, а саме фотокопії Свідоцтва про реєстрацію фізичної особи - підприємця, витяг з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України. Необхідним при посвідченні договорів управління є і виконання нотаріусом вимог п.п. 43-45 Інструкції, які стосуються належної реалізації прав спільної сумісної власності на майно.
Найбільш важливими діями нотаріуса є перевірки права власності установника управління на майно та права на укладення цього договору іншою особою відповідно до положень ст.1032 ЦКУ. Пункт 123 Інструкції встановлює перелік документів, які мають бути надані нотаріусу у випадку, коли договір укладатиметься не особисто власником. Мова в даному випадку іде про рішення суду про визнання особи безвісно відсутньою або про документ, який дає змогу стверджувати, що місце перебування особи не відоме, а також про рішення відповідного органу виконавчої влади про встановлення управління майном, яке належить таким особам із зазначенням істотних умов, які мають бути занесені до договору управління та про довіреність на уповноваження представника органу виконавчої влади або органу опіки та піклування на підписання договору управління майном.
Що стосується об’єкту нерухомості, що буде предметом договору управління, то окрім правовстановлюючого документу на нього, нотаріусу подається витяг з реєстру прав власності або довідка-характеристика органів БТІ. При цьому нотаріус обов’язково перевіряє наявність обтяжень за даними Єдиних реєстрів обтяжень рухомого та нерухомого майна. Доцільною вважається і перевірка наявності обтяжень за даними Реєстру іпотек, оскільки дасть можливість підтвердити правдивість інформації установника управління стосовно перебування майна в заставі. Як що майно перебуває в заставі (про що також має бути зазначено в тексті договору), договір управління укладається, за загальним правилом, за наявності доказів, що заставодержатель (іпотекодержатель) повідомлений про укладення договору управління і дає на це свою згоду, оскільки за договором управління певне володіння та користування майном переходить від власника майна до управителя, а це може вступати в протиріччя з положеннями договору іпотеки. В разі, якщо договором іпотеки (застави) не передбачена можливість володіння та користування майном (що є предметом іпотеки) третьою особою, до договору іпотеки, попередньо укладенню договору управління, мають бути внесені відповідні зміни.
Складаючи проект договору, нотаріус чітко має виконати вимоги ст. 1035 ЦКУ, п. 125 Інструкції і та зазначити в ньому істотні умови договору, такі як перелік майна, що передається в управління; розмір і форму плати за управління майном. Із самого поняття договору управління майном, встановленого ст.1029 ЦКУ, як договору, за яким одна сторона передає другій стороні на певний строк майно в управління, доцільним є і зазначення цього певного строку в договорі. В разі ж його не визначення, нотаріус відповідно до п. 125 Інструкції має роз’яснити сторонам, що договір вважається укладеним на 5 років. В тексті договору нотаріусом також мають бути зазначені і дані про документи, що підтверджують статус осіб, як суб’єктів підприємницької діяльності, як це передбачено п.124 Інструкції.
Для нотаріуса є потрібною також і ідентифікація особи вигодонабувача, оскільки його відмова від одержання винагороди за договором тягне за собою припинення договору управління. Про те, інструкцією не передбачено, яким чином це відбуватиметься. На мій погляд, від вигодонабувача, який є від’ємним від установника управління, необхідно вимагати заяву про те, що він відомий, що на його користь укладається договір управління і йому відомі права, надані йому законом (в тому числі можливість відмови від одержання вигоди за договором) та наслідки їх реалізації. На цій заяві нотаріус робить відмітку про встановлення особи заявника та перевіряє справжність його підпису.
В договорі мають бути зазначені крім вищезазначеного і відповідальність управителя, підстави припинення договору управління та порядок відмови від нього, а також порядок передачі (повернення) майна установнику управління в разі припинення договору.
В законі чітко не прописано, які права по відношенню до майна, переданого в управління, залишаються за власником. Єдине про що можливо стверджувати, що ніякі договори, якими б передбачалося користування або володіння цим майном третіми особами не можуть бути укладені власником.
На сьогоднішній день найбільш поширеними в практиці є договори управління нерухомим майном комерційного або виробничого значення. За цими договорами власник нерухомого майна передає фахівцю майно в управління, вимагаючи найбільш ефективного, доходного та вигідного його використання. Вся діяльність управителя при цьому має бути кваліфікованою, бездоганно впорядкованою, продуманою та такою, що забезпечує безперервне використання майна, при якому мають досягатися найбільш можливий ефект та вигода. Відносини установника управління та управителя мають будуватися на довірі і управитель не має права діяти у власних інтересах.
На мій погляд, договори управління набудуть з часом більшої, так би мовити, популярності, оскільки сама їх сутність є вельми привабливою для власника, який не може або не бажає здійснювати підприємницьку діяльність. Але нововведений інститут управління майном не є досконалим в розрізі українського законодавства і вимагає суттєвого доопрацювання, оскільки правові норми не дають можливості безспірно відповісти на ряд питань. Із підручників по цивільному праву ми можемо дізнатися, що дискусії та заперечення між цивілістами передували ще закріпленню інституту управління майном в нормах Цивільного кодексу України. Мова йшлася про те, що в нашій системі права вужчий склад елементів права власності, ніж наприклад в англо-американській (який складається з одинадцяти елементів, куди входить і право на управління, і право на дохід), з якої і запозичений цей інститут. Обговорювалася і доцільність його втілення в наше законодавство, адже в англо-американській системі права інститут довірчої власності (трасту) є складною системою правовідносин, не притаманних континентальній (європейській) системі права, за якою право власності не може розщеплюватися (воно або залишається за власником, або втрачається ним).
На сьогоднішній день так повністю і не визначені в законодавстві ні права власника та управителя на майно, ні можливість та правомірність одночасного існування цих прав, ні наслідки реалізації цих прав сторонами договору управління у випадку їх протиріччя. Чітко не прописаний момент укладення договору управління нерухомого майна та процедура припинення договору в разі відмови вигодонабувача (який є відмінним від установника управління) від одержання винагороди та інше. Виходячи із принципу безспірності, нотаріусу важко посвідчувати договори управління, адже передбачити в договорі всі юридичні наслідки та роз’яснити їх сторонам не можливо.
Приватний нотаріус Вінницького
міського нотаріального округу
Суханова Т.О.
